Artigos Fernando Alvarenga – Associação de Síndicos do Vale do Paraíba e Litoral Norte

Em razão da atual situação de emergência de saúde pública internacional e nacional e das declarações de quarentena nos Estados, bem como do dever do síndico em zelar pela segurança de todos[1], as convocações das assembleias presenciais têm sido suspensas até que ocorra o fim da quarentena ou das recomendações de isolamento social.

Vale destacar que já foi publicada norma legal transitória para reforçar a possibilidade de assembleias virtuais de modo simplificado, com validade de simples manifestação de vontade durante o ato[2]. Ela, porém, não foi prorrogada, o que tem gerado questionamentos sobre a viabilidade das assembleias virtuais, principalmente diante da resistência de alguns cartórios extrajudiciais.

Respeitados os entendimentos em contrário, e de forma muito sucinta, considero que a forma virtual de realização de assembleias é plenamente válida para os condomínios. Cumpre lembrar que inexiste, em qualquer lei ou ato normativo, proibição para a forma virtual das assembleias, logo, deve ser entendida como inconstitucional[3] a orientação para que deixem de se reunir de modo virtual. Em São Paulo, por exemplo, há precedentes do Tribunal de Justiça confirmando que “não obstante a não prorrogação da Lei nº 14.010/2020, inexiste impedimento jurídico para que a assembleia seja realizada de modo virtual (…)”[4].

É de extrema importância, contudo, que a convocação da assembleia virtual obedeça à necessidade de todos os condôminos serem cientificados[5] e às demais determinações previstas na convenção[6]. Sendo uma forma lícita, não proibida de realização de ato, caberá ao condômino obter os meios adequados para participar, sendo que sua ausência não tem o condão de afastar as deliberações tomadas[7].

Também é crucial, por fim, que os síndicos e condôminos estejam atentos à necessidade de realização de assembleias para assuntos principalmente organizacionais, como eleição da administração ou prestação de contas, pois há jurisprudência[8] rejeitando a pandemia como pretexto para prorrogações tácitas ou demora na realização do ato, já que há a possibilidade de sua efetivação pela modalidade virtual.

 

[1] Art. 22, § 1º, “b”, da Lei Federal nº 4.591/64 e art. 1.348, III, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[2] Art. 12 da Lei Federal nº 14.010/2020.

[3] Art. 5º, II, da Constituição Federal.

[4] TJSP, 27ª Câmara de Direito Privado; Agravo de instrumento nº 2101703-08.2021.8.26.0000; Rel. Des. Angela Lopes; julgado em 19 de maio de 2021.

[5] Art. 1.355 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

[6] Art. 1.355 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

[7] Art. 24, § 1º, da Lei Federal nº 4.591/1964.

[8] TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado; Apelação nº 1018611-83.2020.8.26.0001; Rel. Des. Flavio Abramovici; julgado em 12 de março de 2021.

Depois de se tornar síndico, de passada aquela euforia da assembleia geral, chega a hora de agir, de tomar decisões e gerir o condomínio. Pode-se fazer tudo que quiser como síndico? De qualquer jeito e sem procedimentos? Sob nossa ótica, a resposta para ambos os questionamentos é negativa e o administrador adotar algumas cautelas.

O primeiro cuidado deve ser o de verificar a extensão de seus poderes como síndico. Essa definição do que o síndico pode ou não pode decidir sozinho consta tanto na legislação[1] quanto na convenção[2] (de modo complementar). Se algo compete ao síndico, a decisão não precisa ser levada para a assembleia. Por sua vez, se algo depende de assembleia, não deve ser decidido apenas pelo síndico.

Isso vale tanto para evitar que síndico aja de forma arbitrária (decidindo coisas que não lhe competem) como de forma hesitante (transferindo tudo para a assembleia). Quando um síndico é eleito, há expectativas sobre a sua capacidade de solucionar problemas e o seu entendimento das necessidades do condomínio. Tanto o síndico centralizador como o síndico omisso podem gerar problemas para o condomínio[3], daí a importância de encontrar um meio termo saudável no processo interno de tomada de decisões, dando preferência àquelas com lastro nas regras autorizadoras do seu mandato[4].

Mesmo atos que podem parecer simples, como a aplicação de multas, exigem atenção a fim de evitar erros ou abusos que os tornem sem efeito[5].

De um modo geral, conhecer sua convenção, os limites de seus poderes e o cenário jurídico atual certamente irá ajudar a gestão a se tornar mais eficiente e as decisões mais eficazes.

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[1] Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente em seu art. 1.347 e seguintes, e Lei Federal nº 4.591/1964, especialmente em seu art. 22 e seguintes.

[1] O art. 1.334, II, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) dispõe que a convenção irá determinar a forma de administração do condomínio.

[1] Permitindo até mesma a ação direta de algum condomínio, como na situação do art. 1.341, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) ou de um conjunto de condôminos, como na situação do art. 1.350, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[1] Art. 662 da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[1] Art. 5º, LV, da Constituição Federal.

[1] Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente em seu art. 1.347 e seguintes, e Lei Federal nº 4.591/1964, especialmente em seu art. 22 e seguintes.

[2] O art. 1.334, II, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) dispõe que a convenção irá determinar a forma de administração do condomínio.

[3] Permitindo até mesma a ação direta de algum condomínio, como na situação do art. 1.341, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) ou de um conjunto de condôminos, como na situação do art. 1.350, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[4] Art. 662 da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[5] Art. 5º, LV, da Constituição Federal.